平均房价的数字游戏

2019-08-16 19:13:19 来源: 曲靖信息港

  Z总监终于在楼盘定价面前真正犯难了。这一次,他不是在考虑如何才能迎合当前市场对价格的接受程度,也不是在权衡公司现金流状况或老业主的心理感受,真正让他顾虑的,是怎样的定价才能顺利拿到预售许可证。

  这是一个非常现实的问题。Z总监所在的城市刚刚公布了房价调控目标,与大多数城市一样,未来这里的房价涨幅不能超过GDP和人均收入的涨幅。而该城市也刚刚公布了 月份的房价数据,令人赞叹的是,其涨幅刚刚好略低于当月该城市的GDP涨幅。

  如何能做到如此?Z总监告诉我,这正是房价数据的秘密。“地方政府要‘控制’房价其实很简单,只要牢牢把住楼盘预售许可证这一道关卡就够了。”

  “目前大家所看到的房价数据是平均数据,其实并没有什么意义。地方政府眼看着房价高涨了,暂停发放几个高端楼盘的预售证,多发几个郊县楼盘或经济适用房项目的预售证,平均房价就立刻降下来了。等到风声没那么紧了,或是房价涨幅压力并不大的月份,再放几个高端楼盘的预售证,其实在房价数据中也不会体现太大。”Z总监说。

  “即便房价没有下降,数据也会下降”———这听起来并不是多新鲜的事情。

  2010年调控期内,就曾有媒体曝出“上海预售证拦路,47个豪宅排队等入市”的。而那一年,北京、上海都不时传出“暂停发放预售证”的消息。坊间流传甚广的是,北京某高端楼盘在市道好的时候为了积攒更多优质客户而没有开盘,等到计划开盘时赶上了“限卖”,再后来又赶上了“限购”,导致至今该楼盘的售楼处也没有动静,也算得上是“史上不凑巧的楼盘”了。

  “有一个办法可以顺利地拿到预售证,就是定价的时候按照整个城市当前的平均房价为标准。只是楼盘都是看地段的,要是你的地段比较好却参照平均房价硬定了一个低的价格,公司收益损失暂且不说,光是周边楼盘的老总们肯定都不干了。”Z总监无不苦恼。

  事实上,对于Z总监而言,定价一直不是一件太难的事情。看一看周边楼盘的价格,估一估手上蓄客的多少,测一测整个楼盘的销售周期,基本上就能得到一个“可持续”的定价。“所谓成本定价是唬人的,市场经济讲的是供求关系,价格基本上也就是这个逻辑。”

  只是现在,貌似房价并不是市场说了算。近段时间络热播的“让房价降”短片里,某销售总监的台词便是:“现在(房价)一年能涨多少,反正不是我们说了算。”恐怕这也是Z总监真正的苦恼源头,毕竟在“卖方市场”里过日子,那是相当的舒坦。

  Z总监无意去评论当前楼市调控手法的市场性与计划性,毕竟他也承认,当前中国的房地产市场存在很多畸形的结构问题,非常时期用一点非常手段无可厚非。“只是,如果调控目标演变成地方政府把玩平均房价的数字游戏,恐怕也没什么意义吧?”他如是反问。

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